J-REIT Infrastructure Fund Forum

手ごろな資金で不動産投資 比較的高い利回りも注目 手ごろな資金で不動産投資 比較的高い利回りも注目
金融商品としての魅力は比較的安定した分配金と高い利回り

Jリートは不動産賃貸業に特化した不動産会社(投資法人)が投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、賃貸マンションなど複数の不動産を購入。その賃貸収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。実際の運用は国に登録等を行った不動産運用の専門会社が手がけます。
 Jリートは「投資証券」を発行しているため株式と同様に全国の証券会社を通じて東京証券取引所で売買ができ、6月23日現在で63銘柄が上場しています。実物不動産への投資と異なり、銘柄によっては10万円程度から投資できるため、個人投資家にも人気の金融商品です。
 その魅力は比較的安定した分配金と高い利回りにあります。複数の賃貸不動産に投資・運用することによる分配金の安定性と、一定要件を満たせば税引き前で分配を行うため、高い利回りが期待できる仕組みがJリートの特徴です。
 投資対象となる不動産には「オフィスビル」「住居(賃貸マンションなど)」「商業施設(ショッピングセンターなど)」「物流(倉庫など)」「ホテル(ホテル・リゾート施設)」「ヘルスケア(シニア住宅など)」があり、それぞれ収益特性が異なります。
 Jリートには単一の種類の不動産に投資する「特化型REIT」と複数の用途に投資する「複合/総合型REIT」が存在します。前者は1つのタイプに特化して投資されているためリスクやリターンの特徴をつかみやすく、後者は投資不動産の構成比に応じた分散効果が期待できます。

Jリートの仕組みJリートの仕組み
指数連動目指すETF 少額で分散投資効果を期待

Jリート特有のリスクとして、自然災害や火事などによる建物のダメージなど、不動産特有のものがあります。今回のコロナ禍の影響はそれぞれの銘柄によって異なり、一部には大きな影響を受けたケースもあります。また、Jリート市場全体では株式同様、一時相場が急落したものの市場全体では徐々に落ち着きを取り戻しつつあります。
 ここ数年は世界的な低金利環境下でJリートの平均分配金利回りが10年国債の利回りを大きく上回っていることが注目されてきました。6月23日時点での10年国債の年利回りが0.02%に対し、Jリートの平均分配金利回りは4.36%です。
 またJリートは投資家による出資に加え、金融機関から融資を受けて不動産を購入・保有していることから、金利低下は支払い利息の減少が業績に好影響を与えることも期待されています。
 投資したい銘柄を選定するのが難しい場合には「東証REIT指数」への連動を目指す「上場投資信託(ETF)」の活用を検討してみるのはいかがでしょうか。ETFを活用すれば、さらに少額の資金でJリート市場に幅広く分散投資する効果が期待できます。
 足元では、割安感に着目した個人投資家の買い越しが見られています。また、3月16日に日本銀行がJリートの買い入れ上限額を年間900億円から1800億円に引き上げたことも、市場に一定の安心感を与えたようです。

非常時にも注目されるJリートの社会的意義非常時にも注目されるJリートの社会的意義
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