J-REIT Infrastructure Fund Forum

非常時にも注目されるJリートの社会的意義 非常時にも注目されるJリートの社会的意義
人々の暮らしや国の根幹を担うJリートの存在価値

Jリートの総合的な値動きを示す東証REIT指数は、今年の2月半ばまで2250ポイント台の高い水準にありました。新型コロナウイルスの影響を受け始めた3月に一時1200ポイントを下回るところまで下落しましたが、割安感に着目した投資家などの購入によって4月に反発し、5月以降は1550~1750ポイントと右肩上がりに推移しています。
 Jリートは景況感に影響を受けにくいのが強みです。しかし3月の下落の背景には外出自粛で多くの商業施設やホテルなどが休業を余儀なくされ、賃料の減少やJリートの資金繰りなどを懸念する声が出たことと、大量に保有していた一部の地域金融機関が売却して損失の拡大を抑える「ロスカット(損切り)」を行った動きなどがありました。
 Jリートの社会的意義を考慮した金融庁は、5月8日に賃料減免や猶予の要請を発表。さらには金融機関に対し、ホテルやレジャー施設、商業施設のオーナーなどの資金繰りをサポートするよう要請しました。
 Jリートは「住む(住宅)」「働く(オフィス)」「消費する(商業施設・ホテル)」「モノを運ぶ(物流施設)」という人々の暮らしや国の根幹を担っているといっても過言ではありません。Jリート各社は今回のような非常時では存在意義を再認識し、どう社会に貢献していくかを検討していくでしょう。

局面における東証REIT指数の推移局面における東証REIT指数の推移
コロナ禍の影響は業種で様々 ニューノーマル社会へ貢献に期待

コロナ禍の影響はJリートのなかでも様々です。緊急事態宣言で直接ダメージを受けたレジャー施設やホテルに関しては国内の移動が自由になるまでは厳しい状況でした。ただこれから事態が次第に収束していけば長い自粛ムードの反動も手伝い、国内の観光や商業施設などは活気を取り戻すのではないかと考えています。
 一方、今回の非常事態下でも収益が安定していたのが住宅と物流です。賃貸住宅の空室率は安定的で賃料は上昇傾向です。緊急事態宣言中の巣ごもり消費で活発化したネット通販を支えた物流施設は今後もさらなる拡大が期待されています。
 オフィスに関しては、コロナによる直接的な影響はほとんどみられません。在宅ワークが浸透する一方、オフィス内のソーシャルディスタンスの確保も進むため、スペースの縮小もすぐには起きないという見方が一般的です。とはいえ長期的には働き方改革がオフィスや住宅の在り方をどう変えていくかを注意深く見守る必要があり、現在の都市集中型から地域分散型に転換する可能性も秘めています。
 Jリートは社会のインフラを守るだけでなく、賃料収入を源泉とした利益を原則としてほぼ全額投資家に分配することで法人税を実質的に免除されています。それにより他の国内金融商品に比較して高いインカムゲインを実現し、分配金という形で投資家に分配することも社会に貢献する重要な仕組みといえます。
 コロナ禍がこのまま収束に向かい、ソーシャルディスタンスやニューノーマルな社会でコロナ以前のように経済が回り始めれば、今年末には東証REIT指数は2000ポイントまで回復するのではと期待しています。

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