J-REIT Infrastructure Fund Forum

Jリート・インフラファンドの疑問を解決 まるわかりQ&A
Q
投資銘柄選定の際、見るべき開示情報のポイントや、指標などはありますか。
A
―ラサールロジポート投資法人にお答えいただきました。
 上場62銘柄の中から、投資銘柄を選定するための情報整理には、たいへんな時間と労力がかかると想像します。労力を極力少なくするためには、リスクが分かりやすい銘柄を選定することが一つのポイントになるかと思います。例えば、先行きの不透明感が強い現状では、総合型リートよりも特化型リートの方が市場環境の変化に伴う投資リスクがイメージしやすいかと思います。同じ理由から、投資物件の一貫性を重視して銘柄を選定するのも良いかもしれません。
 いくつか銘柄をピックアップしたら、直近の運用状況を確認して投資銘柄を絞り込むことも大切です。決算発表の運用ハイライトをみて、収益に影響を及ぼしている事象は何か、今後も収益の安定性が見込めるかなどを確認します。見ておくべき指標としては予想分配金利回りと、NAV倍率(Net Asset Value=純資産総額。リートの保有不動産の時価から借入金などの負債を引いた額。NAVを発行済投資口数で割った値がNAV倍率)があります。一般にNAV倍率が1倍を上回れば、その銘柄は純資産に対して割安、1倍を上回れば割高と評価できます。
Q
新たに物件取得する際に重視するポイントを教えてください。
A
―福岡リート投資法人にお答えいただきました。
 大きくは、短期的視点と中長期的視点の2つに分けて検討しています。短期的視点としては、当社の投資方針に適う物件か否か、あるいは、現状のマーケットにおける物件価値などを総合的に判断します。当社は総合型リートではありますが、現状の投資方針としてはオフィス、物流施設の取得をほかのアセットタイプより優先させています。また、地域特化型リートとして培ってきた知見を生かし、立地評価やローカルターゲットのニーズを的確に判断することにも重きを置いています。中長期的視点としては、収益の継続性やマーケットにおける今後の競争力などを重視します。具体的には物件の内部成長の可能性や、長期的な競争力、あるいは、それらを踏まえた客観的な評価などを判断材料とします。長期的な持続性を担保するため、ESG(経済・社会・企業統治)の観点も、今後の物件取得の際に重視していく方針です。