信頼できる相続・贈与に詳しい 相続税理士特集

土地の所有者が第三者に所有権を主張するためには登記が必要だ。しかし登記は義務ではないため、特に相続で取得した土地の場合、所有権移転登記がされていないケースが珍しくなく、その結果、所有者不明の土地が生じて社会問題化している。そこで、相続で取得した土地の登記を義務付ける不動産登記法の改正が行われた。

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所有者不明の土地の解消を目指す関連法が成立
相続で取得した土地の登記が義務化される

相続登記が行われず所有者不明の土地に

亡くなった人が保有していた財産は、相続人が相続して引き継ぐことになる。相続財産のうち、金額ベースで最も多くを占めるのが土地だ。土地を相続した人は、法務局で不動産の所有権移転登記を行い自分の名義に書き換えることで、その土地の所有者となる。

だが所有権移転登記には亡くなった人や相続人全員の戸籍謄本などさまざまな書類が必要なうえ、登録免許税という手数料がかかる。登記は義務ではないので、所有権移転登記に手間とお金をかけたくないと思う人がいても不思議ではない。

相続による所有権移転登記をしていない土地は、相続人全員が共有する形になり、単独で売却したり貸したりすることができない。共有者が亡くなるとその相続人が新たな共有者となって共有者が次第に増え、その土地を利用することがますます難しくなり、放置されることにつながる。

登記されずに登記簿で所有者が確認できない土地の面積は日本全体の約2割にのぼる。

相続後3年以内の登記が義務付けに

所有者不明の土地は公共工事や再開発、災害対策などの妨げとなり、その上にある空き家の処分もできない。だが、所有者を探したり共有者の同意を取ったりするのには膨大なコストがかかる。

そこで、相続した土地の登記を義務付ける不動産登記法等の改正案が2021年4月に可決され、24年ごろまでに施行されることとなった。

改正法は、相続で土地・建物を取得した場合、相続から3年以内に所有権移転登記をすることを義務付けており、登記を行わなかった場合は10万円以下の過料が課せられる。

同時に、所有権移転登記を簡便にするために、相続人が複数いる場合でも、その土地を相続する相続人が申し出れば登記できる制度も導入される。

さらに、利用する予定のない土地については放棄することを認め、建物が建っておらず土壌汚染がなく担保になっていないなどの条件を満たした土地は、国に納めることができるようになる。

土地所有者等に関する調査結果
グラフ:土地所有者等に関する調査結果 登記簿で所在確認:79.9% 登記簿のみでは所在不明:20.1%、このうち相続で未登記:13.4%、売買等で未登記:0.2%、住所変更で未登記:6.5%
出所:国土交通省「2016年度 地籍調査における土地所有等に関する調査」を基に作成

登録免許税の免税措置を活用

登記が義務付けられるのは改正法施行後に起こる相続が対象だが、現状で相続登記をしていない土地があったら、今のうちに登記しておくのが望ましい。

相続登記をしないうちに相続人が亡くなった場合、登記の際、2回分の登録免許税がかかるが、22年3月末までは1回分が免除される。例えば、祖父から父が相続した土地を子が相続する場合、祖父から父、父から子への2回の登記が必要だが、祖父から父への登記については登録免許税がかからない。この制度を使って登記をすませておくとよい。

すでに共有になっている土地や、誰が相続するか決まらず放置されている土地などがあったら、相続に詳しい税理士に相談して、早めに対策をとっておきたい。

(ファイナンシャルプランナー 馬養 雅子)

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