提供：NIKKEI Realestate Summit 2023特集
都市の未来を展望する大型サミット NIKKEI Real Estate Summit 2023
不動産の力で、
社会課題を超えていく
日本経済を再び上昇基調に乗せるために不動産が果たす役割とは。生活者の価値観やライフスタイルがますます多様化し、また様々な社会課題が顕在化する中で、日本の不動産業界はどのように対応していくのか。
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新しい資本主義担当、スタートアップ担当、内閣府特命担当大臣（経済財政政策）
後藤 茂之氏
登壇内容のご紹介
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一橋大学大学院 経営管理研究科 客員教授
藤田 勉氏
登壇内容のご紹介
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国立大学法人 東京海洋大学名誉博士／客員教授
さかなクン
登壇内容のご紹介
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俳優、コメディアン、プラスサイズモデル
藤井 美穂氏
登壇内容のご紹介
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チームラボ代表
猪子 寿之氏
登壇内容のご紹介
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ファイターズ スポーツ＆エンターテイメント 事業統轄本部 企画統括部 統括部長
小林 兼氏
登壇内容のご紹介
オープニングリマークス
オープニングリマークス
海外からの投資・人材流入促す都市づくりを
世界経済の減速懸念や継続する物価上昇など、日本経済を取り巻く環境は厳しさを増している。民需主導の自律的な成長には国内の人材投資の不足、賃上げ率の停滞も課題だ。人への投資を通じた生産性の向上、構造的な賃上げが可能となる環境づくりにご協力をお願いする。
経済構造の変革を目指す中で、とくに不動産分野では住宅建築物の省エネ化や建築・都市のDX（デジタルトランスフォーメーション）への投資も推進していく。成長分野であるデジタルやグリーンの視点は、海外からの資金や人材流入にもつながるはずだ。世界からも魅力的に映る都市開発への協力を期待する。
新しい資本主義担当、スタートアップ担当、内閣府特命担当大臣（経済財政政策）
後藤 茂之氏
基調講演
世界のマネーが日本の不動産市場に向かう構造的要因
新規参入 上昇基調に拍車
米国のインフレ率がピークアウトを迎えるなか、日本不動産が海外から注目を集めている。
米国の不動産価格は新型コロナウイルス下で2007年のリーマン・ショックを上回る急騰を見せたが、足元では反落。不動産投資信託（REIT）の解約も増加した。
一方、日本の不動産価格は上昇基調だ。中国からのインバウンド需要が本格回復すればさらなる成長が見込めるうえ、テック企業や金融など、異業種からの活発な参入も拍車をかけている。足元では日銀の金利政策がリスク要因としてあるものの、織り込んでなお、日本への不動産投資は順調に拡大するだろう。
一橋大学大学院 経営管理研究科 客員教授
藤田 勉氏
スペシャルスピーチ
さかなクン特別授業！東京湾の生き物からみる都市と生物多様性
共存や汚染対策を意識
東京湾にはスズキやメバル、あなご、シャコなど、日本の魚類の4分の1に相当する約1000種が生息している。多様な生物が棲み、水質も改善されてきたように思える東京湾だが、いまだ10cm先が見えないほど濁っている場所もある。街から川や海に生活排水やゴミが流れ、魚の生活を脅かしているのだ。2050年には魚よりも海洋プラスチックのほうが多くなると予想されている。
SDGs（持続可能な開発目標）の目標14でも掲げられているように、多様な生物を守るためには海洋環境の保全が不可欠だ。汚染を防ぐ工夫や生物と共存する意識を忘れずにいたい。
国立大学法人 東京海洋大学名誉博士／客員教授
さかなクン
スペシャルスピーチ
「生きづらさ」について考えると「生きやすい」社会がつくれる
すべての人に向けた街づくりを
街にはつくり手の思想が反映される。バリアフリー対応の公園やLGBTQ（性的少数者）センターは存在自体が「すべての人を歓迎している」意思表示になる。
勘違いされがちだが、人権を守るとは平等に何かを与えるのではなく、平等な量を持てる工夫、例えば社会への参加機会をつくることだ。他人の痛みへの配慮は、自分の痛みへの対策にもなる。マイノリティーに優しい社会は、誰もが生きやすい社会のはずだ。
だからこそ、街づくりでは多くの声を取り入れる必要がある。経済的な利益ではなく、社会に与える影響を考えた街は、多様性ある空間となるだろう。
俳優、コメディアン、プラスサイズモデル
藤井 美穂氏
スペシャルスピーチ
都市とアート
認知を左右する「境界」
本来、宇宙には境目がないはずだ。しかし、ある惑星を「地球」と言語化した瞬間、物理的な境界を感じるようになる。人は見えている世界を認知しているのではなく、認知できる範囲でしか世界を捉えられない。
映像作品でいえば、視点が固定されるため座って見ることが一般的だ。一方、空間全体に広がる映像を歩きながら見ると、作品との境界はなくなり、見るもの感じるものが増える。世界を見る視点が変われば、価値観や行動も変化し、新しいアイデアも生まれやすい。形あるものより、脳を拡張するアート体験の価値はさらに高まるといえよう。
チームラボ代表
猪子 寿之氏
地域共生
世界がまだ見ぬボールパーク〜スポーツを核としたまちづくりへの挑戦〜
地域価値の向上、異業種連携で
北海道北広島市の新球場と周辺エリアでは、スポーツの枠を超えたあらゆる分野のエンタメが誘致された。人が集まる場の形成は、オフシーズンの集客課題の解決だけでなく、まちづくりの起点にもなる。
例えば、乗馬体験やブルワリーといった北海道の名産物に触れる場を設け、地域の魅力を発信しながら道内への観光周遊も促す。また、老若男女が集うエリアという特性を活かし、シニア向け住宅や子ども園を併設。地元コミュニティーの形成や次世代育成も図る。既成概念にとらわれない異業種間の連携は、地域の価値向上へ寄与するだろう。
ファイターズ スポーツ＆エンターテイメント 事業統轄本部 企画統括部 統括部長
小林 兼氏
日本の不動産投資マーケットで活躍する企業家や専門家が、投資というアングルから日本の不動産の魅力や展望について語り合うセッション。投資意欲はコロナ禍以前と比べても衰えを見せておらず、投資対象も多様化している現状が指摘された。社会課題の解決につながる不動産投資や投資ビジネスの新しいスキームについても議論された。
CBRE マネージングディレクター
キャピタルマーケット部門長辻 貴史氏
地主
代表取締役社長西羅 曜旦氏
私募リートのスキームを生かしたJINUSHIビジネスの新局面
辻 あらゆる地域で時代のニーズにあった様々なテナントに土地を提供し、その借地料を投資家に還元していくという御社の事業コンセプトはユニークだ。
西羅 建物を持たずに土地のみに投資を行う、文字通りのJINUSHIビジネスだ。建物を保有しないことで自然災害やマーケットボラティリティーに強い不動産金融商品が作れる。私たちが購入した土地は、再開発やアップサイドを狙わずテナントに貸し、長期安定の借地料を得る。借地料が入り、金融商品となった時点で土地を売却する。売却先は、当社グループで運用する底地特化型の私募リート「地主リート」だ。多くのテナントが、出店したいが自ら土地を持ちたくないため、当社に長く保有してほしいと要望してくる。これまで累計で約300案件、4000億円の開発実績で、地主リートの資産規模も現在1800億円、今後は5000億円を目指す。
辻 私募リートという金融のスキームを活用し、年金基金などの安定投資家に保有してもらうが、運営や管理は引き続き御社がマネージすることで、社会貢献を実現していく。
西羅 テナントは、スーパー、ドラッグストア、保育園、ヘルスケア施設など多岐にわたり近隣に生活利便施設や社会インフラ施設ができる。また長期安定の金融商品を投資家の皆さまに提供できる。近年は、テナントと締結する借地契約のひな型に太陽光発電などを設置するよう促すESG条項を規定し二酸化炭素（CO2）削減に取り組んでいる。今後も地主リートの成長とともに日本の大地主を目指したい。
JINUSHIビジネスの4つのSTEP
- 建物を持たず、土地のみに投資をすることで、自然災害やマーケットボラティリティーに強い不動産金融商品を開発
- テナントから頂く借地料を長期安定の金融商品として、機関投資家の皆さまに提供
NIKKEI CHANNEL不動産投資 企業対談
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CBRE マネージングディレクター リサーチ部門長大久保 寛氏
利上げを想定しつつも、意欲旺盛な投資家たち
アジア太平洋地区の他の都市に比べると、東京のプライムオフィスは利回りと金利のスプレッドが大きく、このため国内外の不動産投資家にとって魅力的な市場になっている。
もちろん、一部の投資家が少し選別的になっていることはたしかだ。パンデミック前は、ほぼ全てのアセットタイプの賃料が上がっていたが、今後の賃料動向はアセットタイプによって異なる。
オフィスは今後もほぼ全ての都市で新規供給が予定されているため、空室率はしばらく上昇基調が続こう。従ってオフィス賃料もしばらくは下落基調だろう。一方、物流施設も各都市圏で過去最大級の新規供給が控えているものの、eコマース市場の拡大が続いていることもあり、賃料は比較的安定して推移するだろう。
当社の直近の調査によると、投資家の半数以上が年内の利上げを想定しているが、投資意欲は減退していない。9割近くの投資家が2023年は昨年と同じかそれ以上不動産に投資をすると答えている。投資対象としてはオフィスや物流施設が依然人気だが、データセンターや冷凍・冷蔵倉庫など、伝統的なアセット以外の投資への関心も高まっている。不動産売買市場という大海で、投資対象も投資戦略も多様化している。
NIKKEI CHANNEL不動産投資 キーノートスピーチ
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リレートーク1
より適切なアセットマネジメントが市場価値向上につながる
KKRジャパン ディレクター工藤 健亮氏（写真：右から2番目）
ＫＪＲマネジメント 代表取締役社長鈴木 直樹氏（写真：右から1番目）
CBRE マネージングディレクター キャピタルマーケット部門長辻 貴史氏（写真：左から1番目）
辻 KKRによる昨年の、最大手Jリート運用会社の買収は、大きな話題になった。
工藤 今回の買収はKKRの日本市場への高いコミットメントの表れであり、強固なプラットフォームを取得する絶好の機会だった。サプライチェーンの国内回帰、インバウンド需要の回復などもあり、日本の不動産投資の魅力はまだまだ大きい。また、日本企業は不動産保有率が国際的に見ても高い。弊社がプライベート・エクイティで培ってきたノウハウにＫＪＲマネジメント（KJRM）の知見を組み合わせることで、不動産におけるバリューを生み出すための幅広いソリューションを提供できる。
鈴木 KJRMはKKRの100％子会社になったが、日本都市ファンドと産業ファンドという2つの上場Jリートの資産運用という事業の基本は変わらない。KKRと我々は投資の考え方で価値観を共有しており、同時にKKRのグローバルな視点を導入することでより知見が広がっている。当社は国内不動産業界のESGフロントランナーとしていち早く責任投資原則、国連グローバル・コンパクトの署名機関になった。社会課題の解決という点では、長期保有を前提としたJリートが地域経済の発展を支える「OTAテクノCORE」へのポジティブインパクト投資を行っている。ライフサイエンス企業が交流を通じてイノベーションを創出する「IIF湘南ヘルスイノベーションパーク」も、投資家やテナントに向けた新しい価値提案の例だ。
工藤 ボラティリティーの低いマーケットの中で安定的にスプレッドを取りに行けるのは日本市場の強い魅力だが、日本の不動産は適切なアセットマネジメント次第でまだまだバリューアップできる。場所も首都圏にフォーカスされることが多いが、地方にも面白い投資機会がある。日本には優秀なアセットマネジメント会社が多いのも魅力だ。そういう方々とアイデアを出しあいながら、バリュークリエーションを進めていきたい。
社会課題の解決に挑む不動産投資長期保有を前提としたJリートが地域経済の発展を支える仕組み
NIKKEI CHANNEL不動産投資 リレートーク①
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リレートーク2
日本最大規模のディール。その社会的意義
ヒューリック 執行役員西川 嘉人氏（写真：左から2番目）
CBRE マネージングディレクター キャピタルマーケット部門長辻 貴史氏（写真：左から1番目）
辻 昨年、ヒューリックが複数企業と連合で組成した特別目的会社（SPC）が、大手町プレイスの政府保有持ち分を約4000億円で取得した。
西川 大手町プレイスは国有地に国がビルを再開発し、テナントを誘致した後に売却する初めての取り組み。長年にわたり国の根幹を果たしてきた大手町の土地が先端的なオフィスビルとして民間に開かれる歴史的な転換に立ち会えた。
歴史的な入札に臨む上で、企業連合の組み合わせが勝敗を分けると思った。本当の意味で強いチームワークがないと今回のような異例の長丁場は乗り切れない。
大手町プレイスの社会的意義については、まず4000億円という額だ。これは全国民から3200円ずつ税金を徴収したのと同じこと。逆にいえば、国は国民全員に1人当たり3200円分の価値を提供できることになる。企業は不動産ファイナンスを活用して得た資金を、企業の成長戦略に使うという社会的意義があるが、今回の大手町プレイスはその国の財政版といえる。
辻 日本最大規模の取引で、世界に日本の不動産市場の可能性を示す上で大きなアピールになった。
西川 日本の不動産市場における外資系の勢いは強いが、ここに来てその流れが少し変わってきている。急激に本国の投資環境が変化したために、日本での投資にストップがかかるという話も聞いた。私たちも外資系の影響と無縁ではないが、それでも自ら信じている投資基準を貫いていくことが大切だと考えている。
歴史的案件と確信した大手町プレイス
立地
- 日本のビジネス街の中心地「大手町」駅直結の立地
- 東京駅と合わせて12路線利用可能
環境性能
- casbeeSランクと同等の環境性能
- 環境負荷を大幅に低減
耐震性能
- ハイブリッド制震構造を採用
- 500年に1度の大地震発生時も継続的に利用可能な耐震性能
NIKKEI CHANNEL不動産投資 リレートーク②
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